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越秀区二手房买卖违约赔偿案件律师 履行顺序约定不明怎么办
广州房屋买卖合同对先涂销抵押和先申请约定不明怎么办？
张静律师解答：由双方协商签订补充协议，如无法协商一致，都不肯先履行，则合同可解除，互不承担违约责任。
判决书节选：
法院认为,王卖家、靳买家自愿签订的《房屋买卖合同》合法有效。现作为买卖标的物的涉案房屋已由王卖家出售给案外人,上述《房屋买卖合同》事实上已无法继续履行,王卖家、靳买家双方均要求对方承担不履行合同的违约责任,本案争议焦点在于造成合同解除的责任问题。
从双方陈述来看,靳买家认为涉案《房屋买卖合同》未约定其应当申请办理银行按揭手续的时间,相反,根据《房屋买卖合同》中关于部分楼款31万元付款条件这一条款的语序,应由王卖家先完成提前还贷及涂销抵押登记手续,再由靳买家申请办理银行按揭手续。而王卖家则认为靳买家应当在《房屋买卖合同》签订当日签署按揭文件并递交所需资料,且根据交易习惯亦应由买受人即靳买家先申请办理按揭手续。对此,法院认为,先,《房屋买卖合同》约定“乙方应在签署本合同后/天内签署银行按揭文件并提交全部所需资料及支付所需费用”,按照通常表达习惯理解,其中具体天数以“/”划掉,意味着没有约定履行期限,王卖家主张靳买家应当在签订该合同当天签署按揭文件等依据不足。其次,“部分楼款31万元须在甲方完成提前偿还银行、涂销抵押登记及归档等手续并在银行出具同意通知书或相关意向回复后五个工作日内到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并**受理回执当天付清”的约定中,“甲方完成提前偿还银行、涂销抵押登记及归档等手续”和“银行出具同意通知书或相关意向回复”属并列关系,表达的语序并非履行顺序。即涉案《房屋买卖合同》对于靳买家申请办理按揭的时间及靳买家申请办理按揭与王卖家办理提前还贷的先后顺序均未作约定。正因合同对此约定不明,导致双方在履行过程中发生争议,且王卖家、靳买家自2019年11月12日签订合同至2020年3月底逾四个月的时间亦未能达成补充协议。此外,王卖家虽然向靳买家发出《律师催告函》催促靳买家申请办理银行按揭等,但自身也未完成提前还贷、涂销抵押的合同义务。因此,造成《房屋买卖合同》的终解除双方均有责任,王卖家应将定金退还靳买家。同时对双方要求对方承担违约责任的诉讼请求,法院不予支持。
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